¿QUÉ SON LOS TIPOS DIFERENCIADOS?
El Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) se calcula partiendo de la base del valor catastral del inmueble, al que se aplica un coeficiente (tipo de gravamen) decidido por cada Ayuntamiento.
La normativa reguladora del IBI permite a los ayuntamientos fijar un tipo de gravamen general para los inmuebles de naturaleza urbana y tipos diferenciados en función del uso prioritario que, a efectos catastrales, tenga asignado el inmueble (excluido el uso residencial).
Los usos catastrales contemplados en el Real Decreto 1020/1993 son los siguientes:
- Vivienda, Industrial, Oficinas, Comercial, Deportes, Espectáculos, Ocio-Hostelería, Sanidad y Beneficencia, Culturales y Religiosos y Edificios singulares.
PROBLEMÁTICA DEL USO ALMACÉN-ESTACIONAMIENTO:
El problema viene cuando la Ordenanza Fiscal convierte una subcategoría “almacén-establecimiento” en un uso principal. De este modo, lo coloca al mismo nivel que el resto de usos principales contemplados en el RD 1020/19930.
Esta situación aumenta el número de inmuebles en los que se puede hacer aplicación del tipo incrementado. Así, se aumenta la carga fiscal prevista en el art. 74.2 TRLHL que se refiere al 10% de los inmuebles de cada uso.
NUEVA SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO:
NULIDAD PARCIAL DE LA ORDENANZA DE BIENES INMUEBLES DE MADRID
Por medio de la STS de 31 de enero de 2023, el Tribunal Supremo resuelve acerca de la procedencia de aplicación de los tipos de gravamen diferenciados a los inmuebles con uso “almacén-estacionamiento”.
Tras analizar el artículo 72.4 y la disposición transitoria 15ª del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, el Tribunal concluye que los usos de los inmuebles que permiten la imposición de tipos de gravamen diferenciados son los previstos en el cuadro de coeficientes del valor de las construcciones.
Por tanto, no es admisible la imposición de tipos diferenciados para usos de segundo y sucesivos grados distintos de los usos principales.
El Tribunal subraya que, cuando se establezca un tipo diferenciado, es necesario que estas mayores cargas impositivas se deduzcan de normas claras, comprensibles e inequívocas. Esto no ocurre en la regulación mencionada de los tipos diferenciados.
MUNICIPIOS AFECTADOS
De este modo, los inmuebles con uso almacén-estacionamiento que antes tributaban al tipo diferenciado (más alto) ahora pasan a tributar al tipo general, lo que da lugar a un importante ahorro en la cuota del IBI.
La ordenanza del Ayuntamiento de Madrid establece un tipo impositivo general de 0,479 %. Para aquellos inmuebles con uso “Almacén Estacionamiento” que superen los 1.200.000 euros € de valor catastral se fija en 1,135%.
Ahora deberá ser el Ayuntamiento el que, de oficio, no aplique el tipo diferenciado en las liquidaciones del IBI de este año, ya que el TS ha declarado la nulidad parcial de la Ordenanza.
Sin embargo, en otros municipios que también contemplan tipos diferenciados, esta nulidad deberá alegarse por el contribuyente. Será necesario impugnar la liquidación del IBI o solicitar la rectificación de los datos contenidos en el padrón.
Por ejemplo, en Barcelona, el tipo impositivo diferenciado para aparcamientos de más de 15.000,51 € es del 1 %. Frente a esto el tipo general es del 0,66 % (tal y como se recoge en la Ordenanza fiscal del IBI). Este umbral es mucho más fácil de superar y, por tanto, son muchos los parkings que pagan un tipo diferenciado más elevado.
En Barcelona, un inmueble con uso almacén-estacionamiento y con valor catastral de 2 millones € que pague una cuota de 20.000€, tras la Sentencia pagaría 13.200 € de cuota de IBI.
CONCLUSIONES
- Como consecuencia de lo anterior, el Tribunal Supremo confirma el criterio del Tribunal Superior de Justicia de Madrid y declara la nulidad del artículo 8.3 de la Ordenanza de IBI del Ayuntamiento de Madrid en lo que se refiere a la aplicación de un tipo diferenciado del IBI a inmuebles que tengan asignado en catastro el uso de “almacén-estacionamiento”.
- Este criterio del Tribunal Supremo también es relevante para los inmuebles de esta naturaleza localizados en otros municipios distintos de Madrid en los que, igualmente, sus ordenanzas preven la aplicación de tipos diferenciados del IBI a inmuebles con usos no establecidos en la normativa catastral.
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Buenos días, mi pregunta es: tengo un local comercial en Granada y en el catastro esta como almacén no esta como local, mi pregunta es en que me beneficia y me perjudica fiscal, económicamente, y demás, a mi? y por otro lado si me beneficiaria o perjudicaría si yo quiero cambiar ese local a vivienda?. Gracias de antemano
Buenos días, Ángela,
A efectos catastrales y de pago de IBI, la calificación como Almacén resulta mucho más beneficiosa que la de comercio.
Mientras esté vigente la licencia de actividad y se encuentre al corriente de sus obligaciones fiscales, recomendamos mantener la referida situación.
No obstante, en caso de que se realice el cambio a residencial (para el caso de que el planeamiento urbanístico lo permita) podría haber cierto riesgo de que reclamasen las diferencias de ejercicios anteriores.
Por otro lado, en general, el uso y tipología residencial también resulta más perjudicial a efectos del pago del IBI, pero es necesario hacer el cambio si realmente se va a destinar a vivienda.
En conclusión, lo óptimo siempre resulta mantener adecuada la realidad inmobiliaria y la situación catastral, para evitar eventuales problemas, desajustes y recargos.
Esperamos haberle ayudado y un saludo.
Me.gustaria que me ayuden cobre una garaje de un fondo muy barato ahora me sale el catastro almacén-aparcamiento un valor 4900 y una funcionaría lo de clara 11000 hay que cambiarlo que solo salga aparcamiento gracias
Buenos días,
En primer lugar, necesitaríamos conocer en qué municipio se encuentra el Garaje para ver si le aplican el uso y tipo de almacén estacionamiento. En municipios como Madrid o Sevilla ya se ha eliminado de las Ordenanzas, con lo que esta cuestión en esos casos estaría correcta.
Por otro lado, hay que ver si existe algún error en la superficie, en la tipología, categoría, etc. Para poder reducir el valor catastral.
Con los datos facilitados y dado que no somos un organismo público no podemos realizar mayores gestiones.
Para más dudas puede enviar un mail a sborrajo@premiertaxpro.com o llama al teléfono 986 29 26 26.
Gracias por contactarnos y saludos.
Buenas tardes, tengo una vivienda de 300m² de los cuales 150m corresponden al piso y 150m a un sótano/garaje. En el catastro siempre ha sido considerada la vivienda como uso residencial 300m², sin diferenciar el sótano del piso. Sin embargo, un familiar ha construido recientemente una vivienda, también un piso con un sótano/garaje y en este caso sí que le han diferenciado el piso (uso residencial) del garaje, al que han considerado almacén/estacionamiento.
¿Es más favorable fiscalmente que el garaje sea considerado almacén/estacionamiento? ¿Es posible modificarlo? Se trata de una vivienda en Los Santos de Maimona (Badajoz).
Muchas gracias. Saludos.
Buenos días, Pablo,
Efectivamente, la segregación de la superficie de garaje y/o almacén es más favorable que la valoración íntegra del inmueble como vivienda.
Recomendamos aportar planos e imágenes indicando la procedencia de corrección en la valoración de las superficies.
Si estás interesado en que tramitemos el procedimiento, no dudes en contactarnos en el 986292626 o en el correo sborrajo@premiertaxpro.com.
Un saludo!
Tengo una duda, mi plaza de aparcamiento está registrada como Almacén Estacionamiento Uso INDUSTRIAL en vez de Residencial.
Esto lo hemos descubierto a raíz de una solicitud que hice para cerrar la plaza con una puerta metálica abatible. Los vecinos han votado 11 a 8 negándome el permiso para hacerlo. La plaza está entre paredes, solo está abierta por el frontal.
La pregunta es la siguiente, ¿puedo utilizar mi plaza como almacén en vista de la clasificación cadastral y en consecuencia cerrarla con la puerta metálica?
Gracias por vuestra ayuda.
Buenos días, Mario:
En este caso la calificación catastral no habilita para realizar el cambio comentado.
El uso almacén estacionamiento Industrial se refiere normalmente a inmuebles tipo parking, pero no habilita para realizar actuaciones que excedan el ámbito catastral, que únicamente se limita a reflejar la realidad existente.
Esperamos haber aclarado sus dudas. Un saludo.
¿Puedo utilizar mi plaza como almacén en vista de la clasificación cadastral y cerrarla?
Tengo una duda, mi plaza de aparcamiento está registrada como Almacén Estacionamiento Uso INDUSTRIAL en vez de Residencial (AlmEst. UsoINDUS). Lo mismo ocurre con las otras 18. La finca es del 1969
Esto lo hemos descubierto a raíz de una solicitud que hice para cerrar la plaza con una puerta metálica abatible. Han votado 11 negándome el permiso para hacerlo estando solo ellos presentes en una reunión de su escalera y sin posibilidad de exponerles mi solicitud. La plaza está entre paredes, solo está abierta por el frontal. El cerramiento no afecta al tránsito de vehículos o personas, no ocuparía espacio comunitario ni dificultaría maniobras dentro del mismo al resto de propietarios.
La pregunta es la siguiente, ¿puedo utilizar mi plaza como almacén en vista de la clasificación cadastral y en consecuencia cerrarla con la puerta metálica?
Gracias por vuestra ayuda.
Hola,
Me encuentro exactamente en la misma situación y desearía saber la respuesta a ella
!gracias por la ayuda!
Buenos días, Mikel:
Si tu plaza está clasificada como «Almacén Estacionamiento Uso INDUSTRIAL», esto no necesariamente significa que pueda usarse como almacén sin restricciones adicionales. El uso almacén estacionamiento industrial está vinculado a aparcamientos en rotación y la decisión de cierre de la plaza depende de la comunidad y de sus normas de aprobación reflejadas en los estatutos.
Por ello, no podemos confirmar la posibilidad planteada.
Gracias por contactarnos y esperamos haberle ayudado.
Un saludo.
Estoy pensando en comprar un apartamento en cuya referencia catastral aparece su uso principal como AlmEst.UsoRESID (Almacén estacationamiento uso residencial): tendría que pagar IVA o ITP en la compra? El IBI y las basuras se estipularían como vivienda o como local?
Buenos días Jordi:
En tu caso por la compra de la vivienda deberías pagar ITP.
El IBI aplicaría el tipo de gravamen de Almacén Estacionamiento y para la tasa de basuras, igual.
Esperamos haberte aclarado y gracias por contactarnos.
Tengo una discrepancia con esta respuesta.
Respecto a la obligación de pago de ITP, que se olvida que paga por valor «Oneroso» o lo que es lo mismo cuando no sea acto «Lucrativo» o «Neutro», como simple movimiento de capital, que no tributan en Europa, ni en la correcta aplicación de la ley española [Art.3 en Ley 1/1993 ITPoAJD] que hacienda interpreta a interés de recaudar lo que no corresponde y por ello en las escuelas explican que «oneroso» significa que hay una contraprestación y a renglón seguido te liquidan por la contraprestación en contradicción a la definición de «Impuesto» que aplica para la capacidad económica «sin contraprestación», que se value y se ponga de manifiesto por el acto de transmisión o adquisición.
Entiendo que NO ha de pagar ITP si compra por encima del «Valor de mercado» = «2 x valor catastral» porque estaría comprando a pérdidas y nadie «debería» pagar impuestos por perder capacidad económica, poniendo de manifiesto INcapacidad económica en la contraprestación del adquiriente.
Muy buenos días Mario, he comprado una Buhardilla que esta en escritura, pero en Catastro me Aparece AlmEst.UsoRESID luego sale uso Principal ALMACEN, hace 25 años vivio alguien en esta Buhardilla, en catastro aparece 9m2, yo podria habitar esta vivienda AlmEst.UsoRESID, existe alguna forma que legalmente pueda vivir aquí. muchas gracias de antemano.
Buenos días, Alfredo:
Al margen del uso que tenga en Catastro será necesario que verifique la existencia de una cédula de habitabilidad.
Deberá emprender las gestiones oportunas con el ayuntamiento para conseguir la referida cédula, pero es probable, a la vista de la superficie que tiene el inmueble, de que no sea viable.
Gracias por contactarnos y un saludo.
Buenas tardes, tengo un caso de un local del año 1976, que en nota simple me sale que es local comercial y en el catastro la referencia es de uso principal es AlmEst.UsoRESID, pero siempre tuvo licencia, entonces tengo mis dudas de si realmente puedo hacer trasteros en ese local o si le puedo dar otro uso.
Hola:
El uso que aparece en Catastro como «AlmEst.UsoRESID» (almacén/estacionamiento para uso residencial) es un indicativo de que el espacio está vinculado a una función complementaria a un edificio residencial, aunque no necesariamente significa que sea inapropiado para otros usos comerciales. Sin embargo, podrías requerir una licencia específica si decides destinarlo a trasteros.
En este caso recomendamos consultar con el Ayuntamiento y confirmar si es posible realizar un cambio de uso a trasteros o cualquier otro uso que te interese.
Esperamos haberte ayudado y gracias por tu comentario.
Hola! un local que figura como AlmEst.UsoRESID en el catastro, se puede convertir en vivienda?
muchas gracias
Hola Mariano:
Con carácter general, no. El uso Almacén estacionamiento Uso residencial se refiere a inmuebles de aparcamiento (garajes o párquines) que están vinculados a un edificio de viviendas, esto es, que tienen un edificio residencial encima, en términos coloquiales.
Este nuevo uso ha surgido recientemente, pudiendo consultar más información acerca de él en otro de nuestros post.
Muchas gracias por su comentario y esperamos haberle aclarado sus dudas.
Un saludo.
Buenos días,
Estoy estudiando adquirir una propiedad que está clasificada como AlmestUsoResid. Consta de una planta sótano con acceso a través de rampa, una planta baja con acceso a través de otra puerta de garaje, y una planta piso con acceso independiente. Habría algún problema en obtener la cédula de habitabilidad?
La construcción es del año 1971.
Gracias de antemano
Hola Nicolás:
Gracias por tu comentario. El uso almacén estacionamiento residencia se refiere a un garaje o almacén que está vinculado a vivienda, pero no supone de forma automática la atribución de una cédula de habitabilidad (en este caso figuraría como residencial, a secas).
Para obtener la cédula de habitabilidad de la propiedad es importante que:
– Cumpla con normativas urbanísticas locales sobre ventilación, iluminación y superficie habitable.
– Planta baja y planta piso cumplan con requisitos mínimos de habitabilidad (altura, luz natural, ventilación).
– Instalaciones (electricidad, agua) estén en buen estado y cumplan normas de seguridad y accesibilidad.
– Reformas anteriores estén legalizadas y tengan las licencias necesarias.
Es recomendable que un arquitecto evalúe la propiedad para asegurar que cumple con los requisitos necesarios, pero en este punto, no podemos ofrecer más información.
Gracias por contactarnos y esperamos haberte ayudado. Un saludo.
Buenas tardes desde Barberá del Vallés , Barcelona.
Me compré un piso con 2 plazas de aparcamiento y trastero correspondientes en el mismo edificio.
En el IBI del piso me indica que es Residencial y el IBI de las 2 Plazas coche normal,con sus respectivos trasteros , 4 m Cuadrados cada trastero me.pone Industrial.
Es correcto?
Se puede cambiar el IBI de las plazas y que me beneficie económicamente?
Gracias
Hola Alfonso:
La vivienda es correcto que se valore como «residencial».
En cuanto a las plazas de aparcamiento, lo normal es que se valoren como «almacén estacionamiento. Uso Residencial», si es que efectivamente están asociadas a vivienda.
Si bien es cierto que lo correcto debería ser asociado a uso residencial, en verdad podrían no estar aplicando un tipo diferenciado en aras a que no superen los umbrales previstos por el bajo valor catastral de las plazas. Consecuentemente, el cambio no debería suponer en ningún beneficio económico.
Gracias a ti y cualquier duda, quedamos a tu disposición.