El nuevo y ya conocido “Valor De Referencia”, atribuye a los inmuebles un valor objetivo, a efectos de su tributación en la base imponible del impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, del Impuesto sobre Patrimonio y del impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, en los que, hasta ahora, se tributaba con base en el “valor real”.

Como decíamos en nuestro anterior post, existen múltiples motivos de impugnación que parten de problemáticas diversas, que procederemos a analizar en el presente artículo.

PROBLEMÁTICA DERIVADA DE ERRORES EN LA DESCRIPCIÓN CATASTRAL

Primeramente, aclarar que el valor de referencia parte en última instancia del valor catastral y de los elementos que lo integran. El valor catastral es el determinado objetivamente para cada bien inmueble a partir de los datos obrantes en el Catastro Inmobiliario y estará integrado por el valor catastral del suelo y el valor catastral de las construcciones.

En relación con la descripción catastral de los inmuebles, las propias Ponencias de Valores, en muchas ocasiones, no permiten la aplicación de coeficientes correctores. Al no resultar de aplicación, no forman parte de la descripción catastral del inmueble y sin embargo, tienen relevancia para el cálculo del valor de referencia.

No es posible un valor de referencia correctamente calculado cuando las ponencias de valores no contemplan la aplicación de los coeficientes correctores del RD 1020/1993.

-EJEMPLOS DE PONENCIAS DE VALORES QUE DAN LUGAR A UN VALOR DE REFERENCIA VICIADO. BARCELONA-

Entre las ponencias que limitan o anulan el campo de aplicación de los coeficientes correctores nos encontramos con el municipio de Barcelona con más de 8 millones de referencias catastrales. 

Por ejemplo, en Barcelona en los inmuebles de uso residencial la descripción catastral no distingue entre un piso de 100 m2 interior de un piso de 100 m2 exterior.

Esto es debido a que pese a ser de aplicación el coeficiente de locales interiores a la hora de calcular el valor de referencia, la propia ponencia de valores de Barcelona y la descripción catastral del inmueble no permiten su aplicación y por lo tanto no formará parte de la descripción catastral.

Extracto de la ponencia de valores del municipio de Barcelona.

 Extracto de la descripción catastral de un inmueble interior en Barcelona donde no aparecen los coeficientes B, C y K.

PROBLEMÁTICA DERIVADA DE LA FECHA DE APROBACIÓN DE LAS PONENCIAS DE VALORES

En la fecha de aprobación de una Ponencia de Valores se aprueba del Catálogo de la Ponencia de Valores. El catálogo de la Ponencia es el que determina los comparables para establecer las distintas categorías constructivas. Estas abarcan de la 1 a la 9, donde 1 es lujoso y 9 ruinoso.

-EJEMPLOS DE PONENCIAS DE VALORES CON CATÁLOGOS DESACTUALIZADOS. VIGO-

A modo de ejemplo, pongamos una construcción residencial construida en Vigo en 1964 y que cuenta con los siguientes elementos:

1.  Calefacción central.
2. Ventanas de vidrio simple.
3. Forjados de hormigón.
4. Sin ascensor.
5. Suelo de tarima de madera.
6. Fachada revestida en granito de Porriño.

• Al aprobarse la ponencia de valores del municipio de Vigo en el año 1980 se le asigna la categoría 2 (calidad alta o muy alta), de acuerdo con el catálogo de la ponencia del municipio año 1989.

• Sin embargo, si esa misma construcción se encontrase en Sanxenxo con ponencia de valores del año 2015, de acuerdo con el catálogo del municipio nos encontraríamos con que un inmueble con dichas características tendría asignada una categoría 6-7, al carecer de sistemas de ruptura del puente térmico, sistemas de climatización o domótica, pavimentos de altas calidades, fachada ventilada o con sistema de alta eficiencia energética…

Así, al existir ponencias de valores en capitales de provincia o ciudades relevantes con cerca de 30 años de antigüedad, los catálogos no están actualizados debido a que un inmueble que en los años 90 era un producto de calidad alta en el mercado inmobiliario, tras la evolución de los materiales y técnicas constructivas, en las Ponencias actuales su categoría constructiva sería inferior a la otorgada en el momento de aprobación de la Ponencia.

No tienen nada que ver con la realidad, los materiales en la construcción al igual que en la automoción han evolucionado y si el Renault 19 de 1991 antes era un coche de gama media-alta, a día de hoy sería un coche de gama muy baja al carecer de climatización, ABS, control de velocidad etc.…

-OTROS MUNICIPIOS CON PONENCIAS ANTIGUAS Y CATÁLOGOS DESACTUALIZADOS-

Finalmente, citamos entre otras: Valencia (año 1997), Sevilla (año 2000), Granada (año 1996), Salamanca (año 1995) Vigo (año 1989) la asignación de las categorías constructivas adolece del vicio de tener casi 30 años.

En conclusión, con los municipios de ponencias anteriores al año 2006 los valores de referencia no son representativos al estar comparando calidades y catálogos que tienen casi 30 años de antigüedad.

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